Estratégia Inteligente para Renda Passiva.
Se você já passeou por um shopping, provavelmente percebeu como esses centros comerciais movimentam a economia e são indispensáveis para o cotidiano das pessoas. Mas você sabia que é possível investir em shoppings sem precisar ser dono de um? Isso é possível por meio dos fundos imobiliários (FIIs).
Você sabe o que são Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs)?
É uma classe de ativos que permitem que invistamos em diversos imóveis como shoppings, galpões logísticos, hospitais, hotéis, prédios empresariais (lajes corporativas) sem possuir o imóvel, recebendo mensalmente um aluguel correspondente a sua fatia no investimento.
Resolvi compartilhar publicamente minha carteira de fundos imobiliários, incluindo todas as decisões de compra, venda e quaisquer movimentações que eu realizar nesses ativos.
O objetivo dessa carteira é, além de receber a renda mensal do aluguel desses fundos, ter também a valorização de sua cota, ou seja, que o preço aumente assim se eu resolver vender ganharei o lucro por esse acréscimo.
E por onde começar?
O primeiro fundo imobiliário da carteira pública do Mike Finanças é um fundo de Shoppings, o XP Malls, conhecido como XPML11.
E por que esse fundo?
O XPML é o maior FII de tijolo do Brasil, que investe diretamente em imóveis físicos. É o maior fundo de tijolos do Brasil com patrimônio de mais de R$ 6 bilhões, tendo quase o dobro do patrimônio do segundo colocado.
Com base no relatório gerencial de setembro do fundo, 73% do da área bruta locável (ABL) está na região sudeste, ou seja, na região mais populosa e economicamente ativa do Brasil. Sua ABL aumentou quase 3 vezes desde 2017, ano de seu lançamento.
Resultados e Perspectivas
Entre 2021 e 2024 o fundo conseguiu um aumento de 64% em sua receita operacional líquida (NOI) média por metro quadrado, superando a inflação, ou seja, demonstrando crescimento real.
Além disso, o fundo mantém uma vacância estável entre 4% e 6%, um índice saudável para o segmento de shoppings. A vacância refere-se a área vaga no portfólio do fundo e é expressa como percentual (%) em relação a ABL total.
Dividend Yield
Uma das principais vantagens de investir em fundos imobiliários, especialmente em fundos de tijolo como o XPML11, é a geração de renda passiva por meio da distribuição de dividendos. O Dividend Yield (DY) é o indicador que mede a relação entre o valor distribuído em dividendos e o preço da cota, funcionando como uma espécie de “termômetro” do retorno proporcionado ao investidor.
O XPML11 historicamente apresenta um Dividend Yield consistente, refletindo sua forte geração de caixa proveniente dos aluguéis dos shoppings em seu portfólio. Apesar de shoppings serem considerados ativos mais suscetíveis a variações econômicas (como oscilações no consumo), o XPML11 tem se beneficiado de uma recuperação sólida no setor pós-pandemia, o que sustenta pagamentos regulares aos cotistas.
O DY do XPML11 nos últimos meses foi de 11%. Esse percentual é competitivo em relação a outros FIIs do mesmo segmento, oferecendo uma rentabilidade interessante para quem busca renda.
Por que olhar além do Dividend Yield?
Embora o DY seja um indicador atrativo, ele não deve ser o único critério na escolha de um fundo. É essencial considerar outros fatores, como a qualidade do portfólio, a vacância, o perfil dos locatários e a gestão do fundo. No caso do XPML11, sua diversificação e estratégia sólida reforçam a confiança de investidores que buscam uma combinação equilibrada entre retorno e segurança.
E você, já investe em fundos imobiliários?
*Esse conteúdo é apenas um relato da minha carteira. Não é uma recomendação de investimentos.